Kredi yok, faizler yüksek, bu kadar konutu kim aldı?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Aralık 2024 Konut Satış İstatistikleri’ni salı günü açıkladı. 2024 yılında (12 ayda) 1 milyon 478 bin 25 adet konut satılmış ve bu rakam 2023’e göre yüzde 20,6’lık artış anlamına geliyor. Bir yılda satılan toplam konut rakamında Cumhuriyet tarihi rekoru, 1 milyon 499 bin 316 adetle 2020 yılında kırılmıştı. 2024 rakamı bu rakama çok yakın yani neredeyse yeni rekor gelecekti. 

Enflasyonun, faizin bu kadar yüksek olduğu, bankaların konut kredilerinde ciddi miktar kısıtlamalarına gittiği bir yılda bu nasıl oldu? Bu konutları kim aldı? Bazı vatandaşların yeni konut projelerine bakıp “Her yer beton, bu konutların satıldığına inanmıyorum” dediğini duyar gibiyim. Öncelikle toplam konut satış rakamları bu kadar yüksek olsa da detaya bakınca durumun iç açıcı olmadığını söyleyebilirim. En hoş olmayandan başlarsak, “2024’te satılmış 1 milyon 478 bin konutun sadece 484 bin 461 adeti ilk el konuttu” ya da “satılan her üç konuttan ikisi ikinci el konuttu” ve bu durum hiç de hoş değil. Çünkü bu, konut arzının var olan talep kadar artamadığını kanıtlıyor. Aynı zamanda konut sahibi olmak isteyen vatandaşların artık “ilk el konut alamadığını, bunun yerine çok daha ucuz kaldığı için eski (ikinci el) konut alabildiğini” gösteriyor. Bu veriden çıkan bir olumsuz sonuç da genel ekonomi için çok yüksek çarpan etkisine (istihdam, vergi, inşaat malzemeleri sanayi, mobilya, elektronik eşya ve ev tekstili satışları) sahip yeni konut üretiminin çok zayıf kalmış olmasıdır. 

Bazıları, bir çatı altında yaşadıklarını unutup ‘kökten inşaat karşıtı’ oldukları için yeni projeleri her daim lüzumsuz görse de “Türkiye’nin çok sorunlu yapı stoku, deprem riski, kiracılar için stok konut üretiminin çökmüş olması” gibi zincirleme sorunların 2024’te daha da büyüdüğünü söyleyebilirim. Peki, vatandaş neden ikinci el konuta yönelmiş? Bunun da birkaç sebebi var. Bir tanesi yeni konutların ‘maliyet enflasyonu nedeniyle çok yüksek fiyatlarla satışa çıkması’ nedeniyle orta gelirli vatandaşların erişiminden tamamen uzaklaşmış olmasıdır ki bu vatandaşlar erişebildikleri ikinci el bir konut alıp acilen yüksek kiradan kurtulmayı daha iyi bir çözüm olarak gördüler. Bir diğer neden, konut kredisindeki ‘miktar azlığı ve faiz çokluğu’ nedeniyle satışta zorlanan inşaat firmalarının yeni konut üretimlerini ciddi ölçülerde azaltmasıdır. Böyle zamanlarda çok yapıp satamayınca rezil olmaktansa az yapıp tok satıcı olmak daha iyidir. 

2024 Yılı Konut Satış İstatistikleri, birkaç ciddi sorunun daha büyümeye devam ettiğini gösteriyor. Bunlar biri ‘ipotekli satışların durumu’ ki bu ‘kredili satışlar’ anlamına da gelir, yüzde 10,8 azalmış olması. Bir yılda satılmış 1 milyon 478 bin konutun sadece 150 bin 748’i ipotekli satılmış. Geri kalanı diğer satış yöntemleriyle el değiştirmiş. Bu, özellikle ilk el konut satışlarında vade maliyetlerinin ‘kahir ekseriyetle’ satıcı şirketlerce üstlenildiğini kanıtlıyor. Belki vatandaş cephesinde iyi görünüyor olabilir ama daha çok konut üretmesi gereken firmaların işletme sermayelerine ağır yükler bindiğini de söyleyebiliriz. 

Gelelim yabancıya konut satışı meselesine. Toplam konut satışları içindeki payı hiçbir zaman yüzde 5’i aşmadığı halde ‘vatan elden gidiyor, konut ve kira fiyatlarının yüksekliğinin en önemli nedeni yabancıya konut satışıdır’ diyenler büyük bir başarıya imza attılar. 2024 yılında yaklaşık 1,5 milyonluk konut pazarımızda yabancılara sadece 23 bin 781 konut satılabildi. Türkiye’de yabancıya konut satışının toplam konut satışları içindeki payı da yüzde 1,6’ya indi. Yabancıların önünü kestik bakalım konut fiyatları ve kiralar düşecek mi? 

24 Ocak Kararları, neyin başlangıcıydı?

Bugün Türkiye ekonomi tarihinin en önemli dönüşüm kararlarının ilan edildiği gündür. Tam 45 yıl önce 24 Ocak 1980’de açıklanan 24 Ocak Kararları ile ‘korumacı, ithal ikameci’ modelden, ‘ihracata dayalı liberal, piyasa ekonomisine’ geçişimiz sağlandı. Süleyman Demirel, 43’üncü Türkiye hükümetinin başbakanı, Turgut Özal da onun müsteşarıydı. Başbakan, müsteşarına ‘yeni bir ekonomi programı’ hazırlama görevi vermişti. Çünkü ülkede üretim azalıyor, enflasyon üç haneye doğru gidiyordu. Kapalı ekonomi modeliyle ‘yasaklar ve yoklar ülkesine’ dönen Türkiye’de karaborsacılık kanser gibi yayılmıştı. Ülke ekonomisinde devlet çok yüksek pay sahibiydi, özel sektör ise sürekli küçülüyordu. 24 Ocak Kararları ile kamu harcamalarının sınırlandırılması, serbest döviz kuru uygulaması, dış ticaretin liberalleşmesi, piyasa ekonomisine geçiş, buna uygun kurumsal yapıların oluşturulması, devlet şirketlerinin özelleştirilmesi kararlaştırıldı. Sübvansiyonlar kaldırıldı, yabancı sermaye için teşvik ve kâr transferi imkânı sağlandı. İhracat ve yurt dışı müteahhitlik hizmetlerine güçlü destekler başlatıldı. 

1980’de nüfusumuz 44,5 milyondu, geçen yıl 85 milyon oldu. Aynı yıl 2,5 milyar dolar olan ihracatımız 2024 yılında 262 milyar dolara, 1539 dolar olan kişi başına milli gelirimiz de geçen yıl 15 bin dolara yükseldi. Geçen yıllar boyunca ekonomimizde ciddi krizler yaşadık ama kim ne derse desin yine de ‘reel olarak çok başarılı’ kalkındık. O yıllarda dünya genelinde ‘liberal ekonomiyi ve demokrasiyi’ merkez sağ liderler temsil ediyordu ve 1990’lar başlarken sosyalist bloklar çöktü. Türkiye de onlara benzer ilkel yapıdan çok erken kurtulup doğru rotaya oturdu. Sevmeyenlerine inat, Demirel ve Özal’ı rahmetle anıyorum.